שאלות ותשובות - פינוי בינוי

 

מי אתם קבוצת מנוס? מה הניסיון שלכם?
קבוצת מנוס ייזום והשקעות בע"מ היא קבוצת נדל"ן מובילה וחדשנית המשלבת יצירתיות, ראיה לעתיד בשילוב ניסיון, מקצועיות ואמינות. כל זאת תוך מינוף הפרט בסביבה האורבנית המתפתחת. קבוצת מנוס הינה החברה היחידה בירושלים הנושאת את תו 'אגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית'.
הקבוצה הוקמה על ידי משפחת ברודשנדל שהקימה ויזמה שכונות ומתחמים הכוללים אלפי יחידות דיור בעיר מודיעין עילית, כמו כן מיזמי בנייה בישובים נילי, אורנית, כפר האורנים ועוד.
הקבוצה מתמחה בפרויקטים המשלבים בנייה וייזום לרבות פינוי בינוי, חיזוק מבנים ע"פ תמ"א38, הפשרת קרקעות לבנייה באזור חבל מודיעין ופרוזדור ירושלים, פעילות במחלקה להתחדשות עירונית מזה חמש שנים וביצוע עבודות הנדסה ותשתיות.
הקבוצה מפעילה חברות בניה מהטובות בארץ לרבות שטרן, דניה סיבוס, תדהר, מאליבו ועוד.

איך נדע שקבוצת מנוס נותנת לנו את המקסימום האפשרי?
קבוצת מנוס מעניקה לדיירים את האפשרות לבחור באופן מרוכז ליווי וייעוץ רלוונטי ומקצועי של סוללת יועצים בלתי תלויים כגון: אדריכל, שמאי, עורך דין, פרוגרמטור, ועוד בעלי מקצוע נוספים. כל זאת בכדי שלדיירים תישמר הזכות לבחון את הצעת הקבוצה בצורה מקצועית ועניינית שתוודא כי התמורה הינה מקסימלית.

מהו משך הזמן של פרויקט בסדר גודל כזה?
פרויקט פינוי בינוי מורכב משישה שלבים אסטרטגיים:
שלב א' - המלצת מהנדס העיר: כחצי שנה.
בשלב זה קבוצת מנוס מקדמת את התהליך מול הגורמים הרלוונטיים בעירייה ומספקת את כל הכלים המקצועיים הנדרשים לשם קבלת ההמלצה לרבות תכניות מדידה חוות דעת שמאיות, תצלומי אויר, חוות דעת יועצי תנועה וכו''
קבוצת מנוס נמצאת בשיאו של שלב זה לקידום המלצת מהנדס העיר והשקיעה עד כה מאות אלפי שקלים.

שלב ב' - הכרזת ממשלה על המתחם לפינוי בינוי: כ 12 חודשים מיום חתימת החוזה.
הכרזה של ממשלת ישראל למתחם כמתחם "פינוי בינוי" על מנת לקבל את הפטורים וההטבות ממיסוי
שלב ג' - תב"ע:
כ 24 חודשים מיום חתימת החוזה.
אישור תב"ע (תכנון בניה ערים) מול הוועדה המחוזית.
שלב ד' – היתרים:
כ 12 חודשים מיום אישור התב"ע.
היתר בניה מול העיריה וגורמי תכנון נוספים כגון: הג"א, כיבוי אש ותחבורה.
שלב ה' - בינוי פינוי:
התושבים גרים בדירותיהם ועוברים לגור בבניין שנבנה בשטחים הפנויים המיועדים למגדלים הראשוניים עד 24 חודשים מיום תחילת ביצוע העבודות .
שלב ו' - אכלוס בדירת החלומות: כ-6 שנים מיום חתימת החוזה. 
חשוב לציין כי משך הזמן של התקדמות הפרויקט על כל שלביו תלוי בעיקר בתמיכת הדיירים. מספר קטן של דיירים שיבחרו להתייחס בצורה לא עניינית ומקצועית להתקדמות הפרויקט או לכל אחד משלביו עלול להביא לעיכוב של שנים רבות ולמורת רוח אצל כל דיירי המתחם.   

במידה ולא תהיה אפשרות לבינוי פינוי בזמן הבנייה, לאיזה אזורים בירושלים נעבור?
מירב הסיכויים שיהיה במתחם "מעגלי יבנה" בינוי פינוי, בונים בשטחים פנויים ומאכלסים את הדיירים באופן מידי בדירת  החלומות החדשה.   
במידה ולא יתאפשר תהליך בינוי פינוי, קבוצת מנוס תדאג לדירה חלופית בסביבה הקרובה של המתחם בגודל הדירה הנוכחית  ולכל הכרוך במעבר בין הדירות מא' ועד ת' הדירה החלופית תהיה על דעתו המוחלטת של הדייר שעובר אליה ותתאים לצרכיו   בצורה מושלמת.
שוב נציין שהסיכוי לפינוי בינוי קלוש וזאת לאחר שהמחלקה התכנונית בדקה זאת בצורה מקצועית.

במידה ותשלומי ועד בית יתייקרו, מי ישלם?
קבוצת מנוס מתחייבת לקחת על עצמה חלק מתשלומי ועד הבית במשך 5 שנים ובתנאים שיקבעו במו"מ עם היועצים הבלתי  תלויים שיבחרו ע"י הדיירים ויובאו בהסכם המפורט. התושבים ייהנו מבניין חדש ומרווח יותר עם לובי כניסה מפואר בגובה שתי קומות, מספר מעליות מהירות, מערכת מצלמות במעגל סגור שתחובר יחד למערכת אינטרקום לכל דירה וכך הדיירים ישמרו על שקט נפשי מתוספת תשלומי ועד בית.

האם פרויקטים של פינוי בינוי הצליחו?
תחום ההתחדשות העירונית בישראל ,הינו תחום חדש ומספר הפרויקטים שיצאו לדרך והצליחו נמצאים באזור המרכז.
דיירים שהשכילו להתאחד כגוף אחד, לבנות גוף מייצג הכולל צוות יועצים רלוונטיים לבחינת ההצעה מול היזם וכן להיות שותפים מלאים לכל התהליך החל משלב היזום עובר לצרכי הקהילה ועד אחרון הפרטים, הם אלו הפרויקטים שהצליחו ויצאו לדרך חדשה מי שעוקב אחרי מדיניות התכנון הארצית ניכר לגלות כי זו המגמה הברורה של רשויות התכנון בארץ ובירושלים בפרט שלה מלאי מצו
מצם של קרקעות לבנייה ועל כן נראה בנוף האורבאני יותר ויותר פרויקטים מסוג זה בשנים הקרובות.

מה הכשיל ועיכב פרויקטים בפינוי בינוי?
במספר מתחמים פוטנציאלים לפינוי בינוי, מספר קטן וקולני של תושבים ניסה למשוך לכיוונים שליליים של חוסר אמון ממניעים צרים ואינטרסים מצומצמים כדוגמת השתלטות על שטחים ציבוריים וכד', מה שעיכב את משך הפרויקט בשנים רבות למרות שהם אינם נמנים עם רוב הדיירים המבינים את החשיבות וההזדמנות.
דיירים אלו הוציאו את האוויר מהמפרשים, הרדימו את היזמים שבאו עם כוונות מקצועיות וטובות, כמו כן החשיבה שאני אצא "פראייר" ולא אתן להרוויח על הגב שלי.. יצרו מחסום שהפך את השכונה למקום שיזמים לא מעוניינים להתקרב אליו ועל כן המתחם תקוע ולא מתחדש.
ועל כן דיירים שמעוניינים לקדם את הפרויקט בקצב הזמן הסביר חייבים להיות פעילים בשיתוף צוות ייעוץ מקצועי וכך להבטיח משא ומתן ענייני ומקצועי.

מהן הערבויות שנקבל ביום הפינוי עד הכניסה לדירה חדשה?
הערבויות שהדיירים יקבלו הן ערבויות חוק מכר בנקאיות ובשווה ערך של הנכס העתידי, כולל הוצאות שכר דירה והמעבר לדירה חלופית לתקופת זמן הבנייה שיוסכם במו"מ בכדי להבטיח את השקט הנפשי של הדיירים בצורה מלאה הדייר יפנה את דירתו עם בטחונות מלאים לקבלת התמורה העתידית וכל הוצאות המעבר ככל שיהיו.

מה יהיה בנושא התחבורה שיוכפל מספר התושבים?
כחלק מהקמת השכונה החדשה הרשויות מחייבות את היזם ,לחדש את כל התשתיות, כבישים וחנויות ולהתאים את האזור לכמות הרכבים העתידיות על פי התקן ולהסדיר את כל צירי התנועה בסביבה ועד לצומת אורנים.
השכונה וכל צירי התנועה המובילים אליה תותאם לשאת את עומסי התנועה ובוודאי שהמצב יהיה טוב בעשרת מונים מהמצב הנוכחי.
אנו שמים דגש מהותי בתחום התעבורה, על מנת להביא לפתרונות יעילים ואיכותיים על כל הסדרי התנועה במתחם לרבות יצירת צירי תנועה שיובילו אל השכונה ומחוצה לה שיאפשרו זרימה חלקה של התנועה ללא עומד ובעיות תחבורתיות.

למה כדאי לנו?
התהליך משביח את שווי הנכס החל מיום חתימת החוזה לאורך כל חיי הפרויקט שווי הנכס יעלה בהתמדה ומבחינה כלכלית ייטיב עם כל אחד מבעלי הדירות במצב הקיים שבו הבניינים ישנים וחלקם אף מהווים סכנה בטיחותית לתושבים, בעת רעידת אדמה כלל המבנים במתחם לא יספקו את ההגנה הנדרשת להצלת חיי אדם. ולמעשה, הבניינים במצב הקיים יהוו סכנה בטיחותית כפולה.
הדירה העתידית החדשה תהיה בשכונה מתחדשת, עדכנית המתאימה לאורך החיים ואיכות החיים הנדרשת במאה הבאה. גודל הדירה יהיה כ %50 יותר מהדירה הנוכחית וערך הדירה ישולש.
הבניינים יהיו חדשים ומפנקים בעלי מפרט טכני עשיר וברמת גימור גבוהה מאוד עם לובי מפואר, שלוש מעליות בכל בניין, חניות תת קרקעיות לכל דירה, מחסן מרווח, ממ"ד בטיחותי והנושא החשוב במיוחד לאור המצב הבטיחותי הקיים - הבניין יעמוד בתקן בפני רעידות אדמה.

אילו שירותים יהיו בשכונה החדשה?
השכונה החדשה תעניק את מירב השירותים לרבות גני ילדים, מגרשי ספורט ומגרשי משחקים, פארקים, מרכזים מסחריים, מועדונים קהילתיים, מסלולי אופניים ומסלולי ריצה, תכנון מחדש של דרכי הגישה לפארק המסילה ולשכונות עמק רפאים ותלפיות וכן יתר הצרכים הציבוריים.
קבוצת מנוס מעמידה פרוגרמטור שתפקידו לאפיין את השכונה למאה השנים הבאות על פי אפיון השכונה וציבור האוכלוסייה הצפוי, נלקחים בחשבון מבני ציבור הנדרשים וכל שאר הצרכים הנוכחיים והעתידיים.

מהן הזכויות של דיירי ''הדיור הציבורי'' במתחם - עמידר, עמיגור, פרזות - והאם יש הבדל בזכויות בינם לבין שאר הדיירים?
קבוצה מנוס תייצג את הדיירים של הדיור הציבורי מול עמידר, עמיגור ופרזות ותוודא שהדיירים יוחזרו לדירה חדשה במתחם שיבנה וכן יקבלו הוצאות מעבר דירה, כיתר הדיירים במתחם. דיירי הדיור הציבורי ייהנו מאותן זכויות בדומה ליתר הדיירים במתחם.

האם גדלי הדירות בפרויקט יהיו שווים בגודלם והאם ניתן לשנות את גודל הדירה בהתאם לצורך?
הפרויקט כולל בתוכו דירות בכל הגדלים, החל מדירות חדר ועד פנטהאוזים רחבי ידיים. חשוב לציין כי קבוצת מנוס חרטה על דגלה להציב את ''הדייר במרכז'' ועל כן כל בקשה תבחן בכדי לעצב את הפרויקט על פי הצרכים האישיים של כל אחד מהדיירים.

אני דייר מבוגר ואיני צריך דירה גדולה יותר מהדירה שברשותי, האם חשבו גם עלי?
קבוצת מנוס בשיתוף פעולה מלא עם הצוות המקצועי שהדיירים ימנו, יבנה מסלול מיוחד לבני גיל הזהב כך שניתן יהיה לפצל את הדירה וכך להנות מדירה חדשה בגודל העונה על צרכיך האישיים. מסלול זה יעוצב במיוחד עבור גיל הזהב וכל בקשה תבחן בכדי לענות על הצרכים האישיים. מתוך הערכה וכבוד לבני גיל הזהב, אנו מציעים לכם תוספות ייחודיות שונות על מנת שהבית יהווה סביבה בטוחה עבורכם לאורך שנים.